創始機構
受託機構
承銷機構
監督機構
用信用分組處理
用保險公司或信用狀處理
用重新安排現金處理
以轉付架構處理
擔保品品質
信用增強之結構
創始機構之債信
借款客戶之償債能力
處理違約資產
負責向債務人收取款項
交付所收的款項予投資人
寄發繳款通知予債務人
車貸轉付證券
房貸轉付證券
擔保房貸憑證
信用卡債權證券化
學生貸款
信用卡應收帳款
租賃收入
專利權收入
破產隔離(bankruptcy remote)
超額擔保(over-collateralization)
信用增強(credit enhancement)
部分清償(curtailment)
優先及次順位證券的設計
提高證券化商品的利率
超額擔保
現金擔保帳戶
擔保投資帳戶
信用狀
超額利差
住宅權益貸款之利息無法抵稅
住宅權益貸款屬於第二順位貸款
住宅權益貸款主要用於購買其他投資型不動產
信用較差的借款人通常在A&B借貸市場取得住宅權益貸款
毀約條款
禁止提前清償條款
罰款遞減條款
報酬率維持條款
參考資產以真實出售給特殊目的公司
參考資產以信託移轉給特殊目的信託
參考資產質押給特殊目的公司
參考資產無須實質出售
轉投資於其他債券以增進報酬率
用於收購新債權
用於信用增強
用於打消呆帳
住宅貸款轉付證券
聯邦政府公債
會使年收益率增加
會使月支付率 (monthly payment rate)提高
會使信用卡債權組合報酬率增加
造成預借款增加
在還本期中按月還本,但不支付利息
在還本期中按月還本,並支付利息
在還本期中不還本,還本期結束時才還本
在還本期中按月還本,可支付利息或不支付利息
擔保債權憑證的創始機構通常稱為造市者(market maker)
擔保債權憑證的創始機構所擁有的資產稱為抵押貸款群組(mortgage pool)
套利型擔保債權憑證大多是買進高收益率債券,再發行低於平均收益的證券
資產負債表型擔保債權憑證主要希望將債權資產從資產負債表上移除,藉以降低資本適足率
隱性的歐式賣權
隱性的美式賣權
隱性的美式買權
隱性的歐式買權
煙毒勒戒所
藥局
長期看護中心
聯邦健康保險(Medicare)
GNMA
FNMA
FHLMC
FHA
住宅抵押貸款
住宅抵押貸款證券
住宅不動產
住宅抵押貸款保單
優先順位越高,信用評等越低
優先順位越低,證券的票面利率就越低
優先順位越高,風險越高
優先順位越低,信用評等越低
50基點
15基點
90基點
120基點
機構房貸轉付證券
車貸證券
信用卡債權證券
商業型不動產抵押貸款證券
直線
拋物線
以直線垂直向上,再走水平
以直線向右上走,再走水平
前者較重視擔保品的貸款成數(Loan to Value Ratio)
前者較重視擔保品的償債擔保倍數(Debt Service Coverage Ratio)
前者的貸款同質性較高
前者的擔保品品質較好
前者財務特性像債券,後者財務特性像股票
前者財務特性像股票,後者財務特性像債券
二者財務特性都像債券
二者財務特性都像股票
專業金融擔保公司準備帳戶
利差帳戶
提前還本金額在第30個月時達到本金的50%
提前還本率在第30個月時達到6%
提前還本金額在第30個月之前,每月平均提前還本率約為3%
提前還本率在第30個月之前,提前還本率每月逐漸增加0.01%
SBA
BMA
提前清償罰款
預借現金費用
服務費
債券票息
三億元
五億元
十億元
十五億元
須使用信託公會範本
可使用自訂契約但須提供投資人不低於公會範本之保護
可使用自訂契約但須信託公會同意
可自由使用自訂契約
不得為受託機構或其子公司
不得為創始機構或其子公司
需為受託機構或其子公司
沒有特別規定
須安排適當之信用增強
須以不動產所有權為標的資產
須以銀行為受託機構
須得中央銀行同意始得為之
先有C組債券,後有擔保投資帳戶之發行
C組債券與擔保投資帳戶都是優先順位證券
擔保投資帳戶多以公開發行方式提供法人機構更多的投資機會
C組債券沒有投資人數的限制並可以自由交易
C組債券
7%
10%
15%
18%
銀行貸款
高收益債券
新興市場公司債
擔保投資帳戶債券
不動產管理機構
安排機構
股務代理機構
信託移轉
購買
質借
以上皆可
穩定的利息報酬
穩定的配股
較高的漲價
高成長的配股
新台幣10億元
新台幣20億元
新台幣30億元
新台幣50億元
借入款項之目的以不動產營運、或以配發利益、孳息或其他收益所必須者為限
受託機構得於借入款項之範圍內,就信託財產為不動產抵押權或其他擔保物權之設定
該擔保物權之權利人於不動產抵押權或其他擔保物權之設定範圍內,僅得對受託機構之財產聲請法院裁定後強制執行
受託機構應於借款契約生效日起二日內,於受託機構本機構所在地之日報或依主管機關規定之方式辦理公告
不可有閒置資金
可有閒置資金,但不可投資有價證券
閒置資金可投資於有價證券但有一定上限
沒有任何閒置資金規範
股本證券
高級證券
中級證券
擔保權益
可有效提升財務槓桿
提升資產負債管理能力
提升授信嚴謹度
資金運用更有效率
利率的下降
缺乏多樣性的不動產投資組合
不動產市場不景氣
高估不動產開發的價值
不動產投資信託所投資的建築物,得依固定資產耐用年數表規定之耐用年數延長二倍計算每年之折舊費用
於不動產投資信託關係存續中,以投資人為土地信託財產之納稅義務人
不動產投資信託之信託利益利息所得於分配時,應以受託機構為所得稅之扣繳義務人
不動產投資信託之受益證券買賣需繳交證券交易稅
不動產管理機構的管理能力
不動產本身的位置
政府的公共建設(如:捷運)
以上皆是