先甲,再乙,最終丙
甲與乙同時,再丙
先丙,再乙,最終甲
乙與丙先,再甲
Federal Housing Administration, FHA
Federal National Mortgage Association, FNMA
Federal Home Loan Mortgage Corporation, FHLMC
Government National Mortgage Association, GNMA
B&C借貸市場提供住宅權益貸款給優質且信用較高的借款人
住宅權益貸款主要用於購買其他投資型不動產
房屋修繕貸款是住宅權益貸款的一種
住宅權益貸款之利息無法抵稅
信用增強(credit enhancement)
循環倉儲(revolving warehousing)
破產隔離(bankruptcy remote)
期限證券化(term securitization)
針對未證券化的資產,讓銀行將品質佳的資產留在資產負債表帳面上而不是將其證券化
針對證券化的資產,新巴塞爾資本協定對次順位等級的資本計提更加寬鬆
新巴塞爾資本協定要求採用標準法的銀行必須採用評等基礎法(ratings-based approach, RBA)去計算沒有信用評等的部位
若證券化部位有信用評等,內部評等法(internal ratings-based approach, IRB)銀行必須採用監理機關公式(supervisory formula approach, SFA)
移轉信用風險
風險性資產的表外化
以較高的利率取得資金
融資來源的分散化
保證機構就是利益關係人
標的資產的移轉必須以帳面價值為基礎
以擔保融資的方式移轉可避免債權人的求償
債權是真實出售的移轉,交易契約不違反政府法律與規定
超額擔保
專業金融擔保公司
附擔保投資額
專業保險公司
利差帳戶
以上皆是
汽車屬於高折舊率的資產,要很長時間過後,車子的價值才會比貸款的餘額少
依照美國經驗,舊車貸款利率比新車貸款利率高出300基點
舊車的貸款利率比新車的貸款利率高
汽車貸款的金額低,貸款年限短,所以很少提前還本
隱性的歐式賣權
隱性的美式買權
隱性的美式賣權
隱性的歐式買權
政府僅提供SPC信用增強機制
RCC牽涉單位較少,較不易產生溝通協調問題
SPC處理不良債權的時間較慢
RCC可稱為日本版的AMC
保護投資人
使本金提前攤提
延長證券存續期間
增強信用
降低證券現金流量波動
信用增強
避險
提高流動性
C組債券投資人數不得超過100人
CIA債券以公開發行方式提供法人機構更多的投資機會
擔保投資帳戶(CIA)多以公開發行方式提供法人機構更多的投資機會
C組債券最早由First USA和Salomon Smith Barney所發行
近年來C組債券改以私募方式提供法人機構更多議價空間
因C組債券風險很高,其報酬率也很高
C組債券另增設準備帳戶(reserve account, RA)提供一套獨特的保護架構
C組債券的RA使其價格波動較同等級債券更低
12.00%
14.32%
11.36%
13.12%
住宅抵押貸款期貨由買賣雙方私下約定的合約
住宅抵押貸款期貨採每月結算的方式(mart-to-market)
住宅抵押貸款期貨以住宅抵押貸款為標的
住宅抵押貸款期貨的發行可以降低住宅抵押貸款證券發行者的風險
現金擔保帳戶
專業金融擔保公司準備帳戶
附擔保投資額(collateral invested amount, CIA)
OTS將貸款年齡(seasoning)納入提前清償的模型中
季節性(seasonality)的變化與提前清償無關,不須考慮
OTS從實證資料推演出動態提前清償模型
OTS考慮重新貸款疲乏(burnout)對提前清償的影響
優先順位越低,信用評等越高
優先順位越低,證券的票面利率就越低
優先順位越高,風險越高
CMO等級越高的類組,越早收回本金
若投資人偏好現金流量遞減,則建議購買PO
一般而言,PO/IO是由承銷機構為吸引不同現金流量的投資人而設計
市場利率下跌且提前清償增加時,IO價格上升
PO和IO之價格總合必然小於住宅債權轉付證券之價格
UPREITs由原來的REITs與其他不動產公司合作,形成營運合夥(operating partnership),擁有部分的營運
退休基金仍不得投資UPREITs與DOWNREITs
DOWNREITs由原來的REITs與其他不動產公司合作,其目的在於賺取不動產公司所提供的不動產標的物之開發利益,並不經營不動產
UPREITs與DOWNREITs的大量出現主要在1980年代
其主要法源依據是REITs Modernization Art (RMA)
美國的REITs必須為信託組織
至少持有90%的資產價值於不動產、抵押放款、其他REITs證券、現金或政府債券
美國REITs的可稅所得除資本利得與確定的非現金可稅收益,自1999年以後,至少90%必須以股利分配給投資人
混合型>抵押權型>權益型
抵押權型>權益型>混合型
混合型>權益型>抵押權型
權益型>混合型>抵押權型
美國不動產投資信託沒有提前清償的風險
因不動產投資信託皆投資於不動產,沒有信用風險
美國不動產投資信託依法可享免稅優待
美國不動產投資信託具有地理區位多樣化的優點
提升資產負債管理能力
資金運用更具效率
有效提升財務槓桿
有效提升授信嚴謹度
控制累積還本法
整付法
轉付還本法
控制攤還法
報酬率維持法則
罰款遞減法則
禁止提前清償罰則
毀約條款
住宅抵押貸款具有贖回保護(call protection)限制
商業不動產抵押貸款證券的資產群組同質性比住宅抵押貸款證券的資產群組高
住宅抵押貸款證券的標的資產單位價格比商業不動產抵押貸款證券的標的資產單位價格高
住宅抵押貸款證券的風險分散程度優於商業不動產抵押貸款證券
對標的資產採取動態管理
提供換匯換利之交易
監督資產管理人
包裝證券化商品,並銷售之
貸款債權(bank loans)的回復時間比債券(bonds)的回復時間長
依據S&P的假設,對貸款債權回復率有較高的信心
債券回復時間約須2~3年
指標回復率之假設首先於英國資本市場建立
特定交易信用增強
證券化導管機構信用加強
流動性貸款工具
流動性資產購買協定
選擇權指數型房貸利率優惠期通常為一年
選擇權指數型房貸利率通常為固定
選擇權指數型房貸為了保護借款人,不會產生負攤提(negative amortization)的現象
選擇權指數型房貸提供5年充分攤提付款方案,讓借款人省更多的利息費用
主權債券
銀行存款
新興市場公司債
高收益債券
高科技股票
REITs
CMO的Z組
CMO的A組
較低的籌資成本
具有表外融資特色
租賃公司的信用有礙證券化的發行
有助提升租賃公司的業務與聲譽
部分汽車保險公司會強制車主不得進行提前清償
汽車貸款的金融相對較小,期限也較短
汽車的折舊快速
即使利率下降,重新貸款須以較高的舊車利率重新舉債
4個月
6個月
10個月
16個月以上
固定付款貸款(constant payment mortgage, CPM)的每月貸款支付額、本金支付額與利息支付額都是固定
固定利率貸款(constant interest mortgage, CIM)的每月利息支付額固定,本金維持不變,到期日本金才一次付清
固定攤提貸款(constant amortizing mortgage, CAM)的整個貸款期間,本金維持固定,利息支付也固定
固定利率貸款(constant interest mortgage, CIM)又稱為分級付款貸款(level payment mortgage)
禁止部分提前清償
增加貸款成數(LTV)
增加抵押品價值
降低貸款契約利率
合成型擔保債權憑證沒有「真實出售」
合成型擔保債權憑證透過信用狀的擔保加強信用
合成型擔保債權憑可歸類為資產負債表型CDO
合成型擔保債權憑證沒有違約風險
信託監察人
資產管理人
證券承銷商
避險交易對手
資產基礎商業本票證券化
不良債權證券化
選擇權指數型房貸證券化
擔保債權證券化
絕對提前清償率
條件提前清償率
月結清率
月付率
可用合夥制
只可用特殊目的公司
只可用特殊目的信託
特殊目的公司與特殊目的信託兩制並行
萬泰銀行
台新銀行
中國信託銀行
以上皆非
不動產交易價格的允當性
不動產所產生之現金流量的穩定性
二份估價報告是否符合估價技術規則
日本
美國
澳洲
英國
不動產投資信託受益證券之發行總額須在新台幣二十億元以上;不動產資產信託受益證券之發行總額須在新台幣五億元以上
自櫃檯買賣日起算,不動產投資信託契約存續期間或不動產資產信託受益證券到期日均須達一年以上
申請上市之不動產投資信託受益證券應經信用評等機構評等
不動產資產信託受益證券須具有明確還本金額、存續期間、孳息計付方式之定義及計算標準